إسطنبول – نيو ترك بوست

في تحول جذري يهدف لضبط سوق العقارات ومحاربة التهرب الضريبي، بدأت وزارة الخزانة والمالية التركية تطبيق لوائح صارمة مع مطلع عام 2026، وضعت الملايين من أصحاب المنازل والمستأجرين أمام خيار واحد: "الالتزام أو الغرامة".

لم يعد الأمر يقتصر على "نسبة الزيادة"، بل امتد ليشمل "طريقة الدفع" وشروط "الإخلاء"، مما فتح باب التساؤلات واسعاً حول الحقوق القانونية للطرفين.

أولاً: مصيدة "الدفع باليد" (Elden Kira).. الغرامة موجعة!

صدر القرار الرسمي بإلزامية دفع الإيجارات (مهما كانت قيمتها) عبر القنوات البنكية (IBAN) أو مكاتب البريد (PTT).

المخالفة: إذا تم ضبط المالك يستلم الإيجار "نقداً" (Cash) للتهرب من إظهار الدخل:

يتم تغريم المالك غرامة خاصة (Özel Usulsüzlük Cezası) بنسبة 10% من قيمة الإيجار عن كل شهر.

يتم تغريم المستأجر أيضاً إذا لم يبلغ عن الواقعة.

الحد الأدنى للغرامة: لن تقل الغرامة عن 5,000 ليرة في المرة الواحدة، وتتضاعف مع التكرار.

نصيحة بنكية: عند التحويل، اكتب دائماً في وصف الحوالة: "2026 Ocak Kira Bedeli" لتحمي نفسك قانونياً وتثبت الدفع.

ثانياً: متى يحق للمالك "طرد المستأجر"؟ (5 حالات قانونية)

مع إلغاء سقف الـ 25%، عادت قوانين الإخلاء (Tahliye) لتتصدر المشهد. وفقاً لقانون الديون التركي (TBK)، يحق للمالك إخراج المستأجر في الحالات التالية فقط:

عدم دفع الإيجار (Temerrüt): إذا تأخر المستأجر عن الدفع، يرسل المالك "إخطاراً" (İhtar) عبر كاتب العدل (Noter). إذا تكرر التأخير مرتين في سنة إيجارية واحدة، يحق للمالك رفع دعوى إخلاء فورية.

الحاجة الشخصية (Gereksinim): إذا أثبت المالك أنه (أو زوجته أو أولاده) بحاجة ماسة للسكن في العقار ولا يملكون غيره في نفس المنطقة، يمكنه فسخ العقد. (ملاحظة: لا يمكنه تأجيره لشخص آخر لمدة 3 سنوات وإلا يدفع تعويضاً).

تعهد الإخلاء (Tahliye Taahhütnamesi): هذه هي "الورقة الذهبية". إذا وقع المستأجر على تعهد بإخلاء المنزل في تاريخ محدد (بشرط أن يكون التوقيع بعد استلام البيت وليس قبله)، يمكن إخراجه عبر دائرة التنفيذ (İcra) فور انتهاء المدة دون محكمة.

مرور 10 سنوات: بعد مرور 10 سنوات (تجديد) على العقد، يحق للمالك إنهاء العقد دون إبداء أي سبب، بشرط إخطار المستأجر قبل 3 أشهر.

الترميم الشامل: إذا كان المبنى بحاجة لهدم أو ترميم جذري يمنع السكن فيه.

ثالثاً: الزيادة القانونية في 2026

تذكر أن زيادة الإيجار السنوية تحسب الآن بناءً على "متوسط التضخم لـ 12 شهراً" (TÜFE)، والذي تعلنه هيئة الإحصاء بداية كل شهر (يتراوح حالياً بين 45% و 60%). أي زيادة يطلبها المالك فوق هذا الرقم تعتبر "غير قانونية" ويمكن الاعتراض عليها.

ختاماً: القانون الجديد لا يرحم "المتلاعبين". إذا كنت مالكاً، استشر محامياً عقارياً قبل رفع دعوى. وإذا كنت مستأجراً، فاحفظ إيصالات البنك كأنها "هويتك الشخصية".